Bebauungsplan - Varianten, Informationen & Kosten

Was ist ein Bebauungsplan?

Beispiel: Liegt ein geplantes bauliches Vorhaben in einem nicht beplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) sprechen möglicherweise planungsrechtliche Gründe gegen seine Umsetzung. Bereits die Errichtung eines Zaunes ist im Außenbereich unzulässig.

Hier könnte ein einfacher Bebauungsplan die Zulässigkeit erwirken.

Bebauungspläne enthalten rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung und werden von den Gemeinden als Satzung erlassen. Ein Bebauungsplan trifft zeichnerische und textliche Festsetzungen für seinen Geltungsbereich auf Grundlage des Baugesetzbuches. Zum Bebauungsplan gehört, neben der Planzeichnung, eine Begründung, in der die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen beschrieben und erörtert werden sowie ggf. ein Umweltbericht. Rechtswirksame Bebauungspläne sind zeitlich unbegrenzt und allgemeinverbindlich (verbindliche Bauleitplanung).

Die wesentlichen Festsetzungen im Bebauungsplan regeln

• die Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohnnutzung)
• das Maß der baulichen Nutzung (z.B. die Gebäudehöhen) und
• die überbaubare Grundstücksfläche

jeweils nach der Baunutzungsverordnung.

Was regelt ein Bebauungsplan?

Ein qualifizierter Bebauungsplan muss diese Inhalte regeln und Festsetzungen über örtliche Verkehrsflächen (gesicherte Erschließung) enthalten. Als sogenannter "Angebotsbebauungsplan" enthält er Festsetzungen, die dem Vorhabenträger Spielraum ermöglichen, sein Projekt zu verwirklichen und beispielsweise die Lage seines geplanten Objektes im festgesetzten Maße zu variieren.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan zielt auf die (lage-)genaue Umsetzung eines konkreten Projektes (z.B. Seniorenwohnanlage) ab und wird auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt. Die Verpflichtungen des Vorhabenträgers sind zusätzlich in einem Durchführungsvertrag bzw. in einem städtebaulichen Vertrag geregelt. Das heißt, der vorhabenbezogene Bebauungsplan regelt nur Nutzungen oder Vorhaben, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in einem Durchführungsvertrag verpflichtet. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben jedoch nicht an die Festsetzungen nach Baugesetzbuch gebunden.

Bebauungsplan - Inhalte & Varianten

Textbebauungspläne

Bebauungspläne können sich auf textliche Festsetzungen beschränken, wenn der Inhalt auch ohne Zeichnung regelbar ist. Sie können auch als Änderung einen rechtswirksamen Bebauungsplan ergänzen.

Änderungsbebauungsplan

Ändern sich die Planungsziele der Gemeinde, ist der geltende Bebauungsplan per Beschluss außer Kraft zu setzen, oder er kann für Teilbereiche geändert werden. Die Änderung erfolgt nach den gleichen Verfahrensregeln wie die Neuaufstellung.

Flächennutzungsplan

Ein Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) der Gemeinde zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt für einen Zeitraum von etwa 10-15 Jahren die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung und Bodennutzung einer Gemeinde dar. Stimmt die im Bebauungsplan beabsichtigte Planung nicht mit dem Flächennutzungsplan überein, kann der FNP berichtigt oder in einem Änderungsverfahren angepasst werden.

Umweltbericht und Artenschutz im Bebauungsplan

Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass bei Aufstellung eines Bebauungsplans für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen ist, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Geprüft werden die Vorgaben von Fachgesetzen und die Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter (Menschen, Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, Kultur- und sonstige Sachgüter). Der Schutz der besonders und streng geschützten Arten ist nach den Inhalten des Bundesnaturschutzgesetzes zu prüfen (ggf. Artenschutzprüfung).
Der Umweltbericht ist ein gesonderter Teil der Begründung des Bebauungsplans. 

Das Verfahren einer Bebauungsplan-Erstellung

Das Verfahren, zur Aufstellung, Ergänzung und Änderung eines Bebauungsplanes, ist im Baugesetzbuch geregelt und läuft zumeist folgendermaßen ab:

• Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde
• frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit sowie der Behörden über die Planung
• Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
• Veröffentlichung der Planung mit Gelegenheit zur Stellungnahme (Öffentlichkeitsbeteiligung)
• Satzungsbeschluss durch die Gemeinde

Mit der Bekanntmachung wird der Bebauungsplan rechtsverbindlich. Je nach Lage und Auswirkung des Vorhabens kann auch ein einfaches Verfahren durchgeführt werden. Dabei kann auf die frühzeitige Unterrichtung, die Umweltprüfung und ein Änderungsverfahren des Flächennutzungsplanes verzichtet werden.

Was kostet ein Bebauungsplan?

Grundlage von Honorarangeboten ist die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI). Parameter sind die Größe des Plangebietes sowie die Ansprüche an folgende Bewertungsmerkmale des Vorhabens:

• Nutzungsvielfalt und Nutzungsdichte
• Baustruktur und Baudichte
• Gestaltung und Denkmalschutz
• Verkehr und Infrastruktur
• Topografie und Landschaft
• Klima-, Natur- und Umweltschutz

Die Leistungen sind in "Grundleistungen Bebauungsplan" und "Besondere Leistungen zur Flächenplanung" aufgebaut. Die Grundleistungen werden zur Berechnung der Honorare nach den jeweiligen Planungsanforderungen Honorarzonen zugeordnet, die den Schwierigkeitsgrad der Planung einstufen.

Die Grundleistungen umfassen

• Vorentwurf für die frühzeitigen Beteiligungen
• Entwurf zur öffentlichen Auslegung
• Planfassung für den Satzungsbeschluss
• Verfahrensbegleitende Leistungen

Die "besonderen Leistungen" enthalten beispielsweise Leistungen zur Verfahrens- und Projektsteuerung, und verfahrensbegleitende oder die Koordination fachplanerischer Leistungen.
Fachplanerische Leistungen (z.B. technische Erschließungsplanung) oder Fachgutachten (z.B. schalltechnische Gutachten, Artenschutzgutachten) sind gesondert zu kalkulieren.
Für die Planbearbeitung ist außerdem eine Kartengrundlage für die Bauleitplanung erforderlich, die von einem Vermessungsbüro erstellt werden muss und den topografischen Bestand einschließlich des unmittelbaren Umfeldes enthält.