Der ehemalige Gasthof Röhr in Gumtow an der Berliner Straße (B 5) sollte für eine Senioren-Wohngemeinschaft und weitere Wohneinheiten für betreutes Wohnen umgenutzt werden. Die Umnutzung der ehemals wirtschaftlich genutzten Gebäude der zweiten Reihe als Wohnstätte wurde zuvor planungsrechtlich nicht zugelassen. Der Bebauungsplan ermöglicht nun die Wohnnutzung und den Umbau des ehemaligen Gasthofes sowie der rückwärtigen Wirtschaftsgebäude.
Projekt: Erstellung Bebauungsplan für Senioren-Wohngemeinschaft und betreutes Wohnen
Kategorie: Regionalplanung, Stadtplanung, Bebauungsplan
Grundstücksgröße: 1.200 m²
Planungszeit: 8 Monate
Rechtswirksam seit: Februar 2024
Kurzbeschreibung des Projektes (PDF)
Erstellung eines Bebauungsplans zur Umnutzung eines Gasthofes
Planungsziel war die Schaffung von Planungsrecht zur Entwicklung des ehemaligen Gasthofes Röhr in Gumtow in eine 12er-Senioren-Wohngemeinschaft und 4 weitere Wohneinheiten. Auf dem Grundstück Berliner Straße 9 war das geltende Baurecht nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) beschränkt. Eine Nutzung der ehemals wirtschaftlich genutzten Gebäude der zweiten Reihe als Wohnstätte war planungsrechtlich nicht zulässig.
Ausgangssituation
Im Plangebiet liegt das straßenseitige (B 5), langgestreckte ehemalige Gasthaus mit rückwärtiger Scheune und seitlichem ehemaligen Stallgebäude als geschlossene Hofstruktur vor. Die Gebäude unterlagen seit mehreren Jahren keiner konkreten Nutzung mehr.Konzept
Der architektonische Entwurf des B.A.U. Büro Wismar sieht eine Revitalisierung des Gebäudebestandes vor. Es soll hochwertiger Wohnraum für eine Seniorenwohngemeinschaft mit 12 Zimmern in zwei zweigeschossigen Gebäuden entstehen. Darüber hinaus sollen zusätzliche Wohneinheiten für betreutes Wohnen entstehen. Insgesamt soll ein ortsbildprägendes Gebäudeensemble nachhaltig und energieeffizient ertüchtigt werden, welches die Identifikation mit dem Ort und seiner Geschichte erhält. Der zukünftig entstehende Wohnraum ist für Senioren und Menschen der Gemeinde Gumtow und aus der Region konzipiert.Der ehemalige Gasthof an der Berliner Straße bleibt der funktionale Kern des Hofes und erhält Gemeinschaftsräume. Das zweite Gebäude im Hof soll für neun Wohneinheiten umgebaut werden. Durch einen eingeschossigen Verbindungstrakt wird eine Abschirmung zur benachbarten Wohnbebauung erreicht. Anstelle des Stallgebäudes an der Karl-Liebknecht-Straße werden Stellplätze für das Vorhaben im Plangebiet errichtet.
Planverfahren
Die Aufstellung erfolgte als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB. Mit der Anwendung des § 13a BauGB kann entsprechend dem vereinfachten Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen werden. Dennoch sind die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu beachten und die Vorschriften zum § 1a BauGB anzuwenden und in die Abwägung einzustellen.Im Januar 2023 wurde das Vorhaben der Gemeindevertretung vorgestellt. Die Gemeinde Gumtow hat in ihrer Sitzung vom 28.02.2023 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan "Röhrscher Hof" gefasst. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB fand im Zeitraum vom 12.04.2023 bis zum 17.05.2022 statt. Der Bebauungsplanentwurf mit zugehöriger Begründung hat gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 13.06.2022 bis 18.07.2022 zu jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegen. Parallel wurde eine erneute, eingeschränkte Behördenbeteiligung gem. § 4a BauGB durchgeführt. Die Gemeindevertretung hat nach Prüfung diesen Bebauungsplan am 29.08.2023 als Satzung gem. § 10 BauGB beschlossen. Zusammenfassend geht die Gemeinde davon aus, dass alle relevanten öffentlichen und privaten Belange im Rahmen der Bauleitplanung zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden konnten.
Festsetzungen
Für das Plangebiet wurde ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Damit zielt der Gebietstyp auf das aktuell geplante Nutzungskonzept ab.Im Allgemeinen Wohngebiet gewährleisten die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in ihrer Gesamtheit die Bestandssicherung der gewachsenen Hofstrukturen. Es wurden gebäudebezogen max. zulässige Grundflächen festgesetzt. Die Grundflächen entsprechen in etwa dem Gebäudebestand. Die überbaubare Fläche wird gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO durch Baugrenzen als Baukörperausweisungen zeichnerisch definiert.
Die zulässigen Höhen wurden gebäudebezogen und bestandsorientiert festgesetzt. Die Anordnung der Gebäude auf den Baugrundstücken wird gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB als zeichnerische Festsetzung der Dachform (Satteldach) gesichert. Damit wird die Ausrichtung der Längsachse der Gebäude in traditioneller Hofstruktur bewahrt.
Um die Auslösung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände zu vermeiden, wurde in den Bebauungsplan ein Hinweis aufgenommen, dass vor Beginn von Bauarbeiten das Vorkommen von Gebäudebrütern und Fledermäusen im gesamten Gebäudekomplex durch eine fachkundige Person auszuschließen ist. Bei Feststellung von Gebäudebrütern und/oder Fledermäusen sind geeignete Schutz-, Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen erforderlich und zu entwickeln.
