In der Waldsiedlung in Marl war eine Bebauung mit Reihenhäusern für 14 Wohneinheiten und einer Stellplatzanlage geplant. Da das geltende Planungsrecht dieses Nutzungsmaß nicht ermöglichte, war eine Änderung des Bebauungsplans Nr. 111 erforderlich.
Projekt: Änderung Bebauungsplan für Reihenhäuser
Kategorie: Regionalplanung, Stadtplanung, Bebauungsplan
Grundstücksgröße: 3.651 m²
Planungszeit: 11 Monate
Rechtswirksam seit: März 2024
Änderung eines Bebauungsplans für Reihenhäuser in Marl
Der Vorhabenträger (GFI-Süd GmbH, Essen) plant in der Waldsiedlung Marl-Hamm, am Merkelheider Weg / Zum Seilfahrtschacht, eine Bebauung mit Reihenhäusern für 14 Wohneinheiten und einer Stellplatzanlage. Dazu wurde der Aufstellungsbeschluss der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 111 am 11.04.2019 vom Rat der Stadt Marl gefasst. Da das geltende Planungsrecht dieses Nutzungsmaß nicht ermöglicht, ist eine Änderung des Bebauungsplans Nr. 111 erforderlich. Insoweit sollen mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte Wohnbebauung geschaffen werden.
Ausgangssituation
Die Waldsiedlung gehört zu den jüngeren Siedlungen der Stadt Marl. Die durch den Bebauungsplan von 1973 ermöglichte ehemalige viergeschossige Bebauung auf dem Flurstück 3025 war abgängig und ist bereits geräumt worden. Das Grundstück unterliegt derzeit keiner Nutzung.Konzept
Das städtebauliche Konzept umfasst drei Hausgruppen. Im Hof entstehen eine Gemeinschaftsfläche und eine Fahrradstellanlage. Die Gebäude sollen in zweigeschossiger Bauweise mit zusätzlichem Staffelgeschoss und begrüntem Flachdach oder flach geneigtem Pultdach errichtet werden. Insgesamt entstehen so 14 Reihenhäuser. Die zentrale Stellplatzanlage für 21 Stellplätze kann mit Anlagen zur Energiegewinnung überdacht werden. An der östlichen Plangebietsgrenze soll ein Fuß- und Radweg in 2,5 m Breite für die Bewohner entstehen.Planverfahren
Die Aufstellung der 1. Änderung erfolgte im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB.Das geplante Vorhaben wurde begleitend im Gestaltungsbeirat der Stadt Marl beraten.
Festsetzungen
Die Art der baulichen Nutzung im Plangebiet wird als Reines Wohngebiet gem. § 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.Die festgesetzten überbaubaren Flächen orientieren sich eng an den geplanten Hauptbaukörpern. Die Festsetzung in Kombination mit der max. zulässigen Grundfläche dient dazu, die Kubatur im Baugebiet (ausgebildet durch die Hauptbaukörper) möglichst schlank zu halten, Terrassen sollen jedoch ermöglicht werden. Im reinen Wohngebiet dürfen deshalb die jeweils rückwärtigen Baugrenzen für Terrassen und Terrassenüberdachungen um bis zu 3,0 Meter überschritten werden.
Als artenschutzrechtliche Hinweise wurden ein Zeitfenster für Rodungsarbeiten und ein Zeitfenster für den Baubeginn in den Bebauungsplan aufgenommen.
Verkehrsfläche
Private Verkehrsflächen: Da die gemeinschaftliche Stellplatzanlage von der Straße abgerückt ist, wird eine private 4,5 m breite Verkehrsfläche an der Nordgrenze des Plangebiets festgesetzt, die neben der Stellplatzanlage auch die nördliche Hausgruppe ausreichend erschließt. Zusätzlich ist ein Fuß- und Radweg an der östlichen Grenze des Plangebiets vorgesehen, der ebenfalls als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - privat- festgesetzt wird. Der 2,5 m breite Weg dient auch als Notzufahrt.Baumerhalt
Der städtebauliche Entwurf wurde insgesamt an einem weitreichenden Baumerhalt orientiert.Der Bebauungsplan regelt den Erhalt der Baumreihe, Anforderungen an den Schutz der Bäume sowie die Eingrünung der Stellplatzanlage. Die Anpflanzung von Laubbäumen ist zusätzlich auf der Fläche für Gemeinschaftsanlagen und der privaten Grünfläche festgesetzt worden.
Entwässerung
Das Gebot der schadlosen Abwasserbeseitigung stellte im Plangebiet eine größere Herausforderung dar. Größere Versickerungsanlagen waren aufgrund der anthropogenen Anschüttungen im Plangebiet und der daraus zu befürchtenden Schadstofflösungen nicht genehmigungsfähig. Bei einem angesetzten maximalen Grundwasserspiegel von GWmax = ca. 32,2 mNHN ergäbe sich eine maximale Einbautiefe einer Versickerungsanlage bei 33,2 mNHN (GWmax + 1,0 m). Bei Geländehöhen von ca. 33,7 bis 33,9 mNHN war die Ausführung von unterirdischen Versickerungsanlagen wie Rigolen oder Rohrrigolen höhentechnisch nicht möglich oder nicht frostsicher auszuführen. Bei den Planungsüberlegungen hat das Positionspapier des Zentralen Betriebshofs der Stadt Marl zum Umgang mit Regenwasser Berücksichtigung gefunden.Gegen Starkregen wurde die Höhenlage der Erdgeschosshöhen über 50 cm der anstehenden Geländeoberfläche festgesetzt und damit wird der Hochwassergefährdung entsprochen. Kellergeschosse sind nicht geplant.
Die festgesetzten Dachbegrünungen unterstützen bei der Drosselung von Niederschlagswasser. Eine bauliche Niederschlagswasserdrosselung ist im Rahmen des Vorhabens geplant: Vor den Hauseingängen sind dezentrale Rückhalteanlagen als Regen-Vorhalteschächte geplant.
